Il compromesso, o contratto preliminare, è il momento in cui venditore e acquirente assumono impegni precisi. Arrivarci con documenti incompleti o difformità non ancora chiarite può rallentare la vendita e rendere difficile rispettare le date concordate.

I controlli tecnici vanno avviati prima di mettere l’immobile sul mercato o, almeno, prima di definire il preliminare. Il punto non è raccogliere documenti in fretta, ma verificare che descrivano correttamente lo stato reale della casa.

1. Ricostruire la storia urbanistica

Occorre reperire presso il Comune i titoli edilizi che hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche: licenze o concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA, eventuali condoni e sanatorie. Questi atti permettono di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

2. Confrontare lo stato reale con i titoli edilizi

Un sopralluogo e un rilievo verificano distribuzione interna, aperture, sagoma, superfici e destinazioni d’uso. Se emergono differenze, il tecnico valuta se sono tolleranze ammesse, errori grafici o difformità da regolarizzare e indica tempi e passaggi necessari.

3. Verificare la planimetria catastale

La planimetria catastale deve corrispondere allo stato dei luoghi. Il catasto ha funzione fiscale e non dimostra da solo la regolarità urbanistica, ma un disallineamento deve essere corretto quando richiesto. È utile controllare anche intestazione, dati identificativi, categoria, consistenza e pertinenze.

4. Controllare agibilità e impianti

La disponibilità dell’agibilità e delle dichiarazioni relative agli impianti va verificata in rapporto all’età dell’edificio e agli interventi eseguiti. L’assenza di un documento non produce sempre le stesse conseguenze: serve una valutazione del caso e una comunicazione trasparente all’acquirente.

5. Preparare l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica è normalmente necessario per la vendita. Deve essere valido, riferito all’immobile corretto e coerente con i dati disponibili. Prepararlo in anticipo evita di rincorrerlo a ridosso del preliminare o del rogito.

6. Coordinare tecnico, notaio e agenzia

Il controllo tecnico non sostituisce le verifiche notarili su proprietà, provenienza, ipoteche o vincoli. Condividere per tempo documentazione e criticità aiuta però a formulare correttamente condizioni, scadenze ed eventuali impegni di regolarizzazione.

Quando conviene iniziare?

Prima possibile. Alcuni documenti comunali richiedono tempo e una difformità può rendere necessari ulteriori rilievi, una pratica edilizia o un aggiornamento catastale. Una verifica preventiva dà al venditore un quadro realistico e permette di affrontare la trattativa con informazioni più chiare.

Questa guida offre indicazioni generali. Ogni immobile ha una storia documentale propria e deve essere valutato sul caso concreto.